房屋轉租合同模板簡版

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房屋轉租合同介紹

房屋轉租合同是指房屋承租人將（jiāng）承租的（de）房屋部分或者全部租賃給第三人，由第三人向承租（zū）人支付租金的合（hé）同。

房屋轉（zhuǎn）租（zū）合（hé）同是以房屋租賃合同為基礎的，在房屋轉租（zū）法律關係中，房屋租賃合同的出租人和承租人仍分別稱為出租人和承租人，與承租人建立（lì）租賃關係的第三人稱為（wéi）次承租人。

轉（zhuǎn）租特點（diǎn）

通過（guò）房屋轉（zhuǎn）租合同，次（cì）承租人向承（chéng）租人支付租（zū）金（jīn），獲得房屋的臨時使用、收益權。可見，房屋轉租合同在性質上仍屬於（yú）房屋租賃合同，但是，相對於房屋租（zū）賃合同而言，房屋轉租合同具有以下法律特征：

(一)房屋轉租合同以房屋租賃合同為基礎

轉租是承租人將承租房（fáng）屋再（zài）出租的行為，因此，房屋（wū）轉租合同是（shì）以房屋租（zū）賃合同為（wéi）基礎的，沒（méi）有房屋租賃合同，就（jiù）不可（kě）能存在房屋轉（zhuǎn）租合同，房屋轉租合同與房屋租賃合同存在密切聯係。首先，房屋租賃合同（tóng）的效力決定著房屋轉租合（hé）同的效（xiào）力。隻（zhī）有房（fáng）屋租（zū）賃合同合法有效，房屋轉租合同才可能合法有效（xiào）；房屋租賃合同終止時，轉租合同亦隨之終止（zhǐ），其次，房屋租賃合同的標的物決定著房屋轉租合同的標的物。承租人通過（guò）轉租合同再出租（zū）的（de）房屋，隻可能是其承租的房屋的一部分或者全部，不可能超出其通過房屋租賃合同承租的房屋的（de）範（fàn）圍、再次，房屋租賃（lìn）合同的租期決定著房屋轉租合（hé）同的租期。非經出租人同意，轉租合同的終止日期不得超過房屋租賃（lìn）合同的終止日期，即轉（zhuǎn）租合同的租（zū）期應當在房屋租賃（lìn）合同租（zū）期屆滿前屆滿或者與（yǔ）房屋租賃合同的租期同時屆滿。最後，房屋租賃合（hé）同變更（gèng）、解除或者終止的，轉租合同（tóng）也隨之相應變更（gèng）、解除或者終止，如房屋租賃合同的租期縮短或者租金（jīn）提高時，房屋轉租合同的租期和租金（jīn）往（wǎng）往（wǎng）會相應發生變更。

(二)房屋轉租合同涉及三方當事人的權利義務關（guān）係

一般的（de）合同隻涉及兩方當事人的（de）權利義務關（guān）係，如房屋租賃（lìn）合同隻涉及出租人和承租人的權利義務關係（xì），但房屋轉租合同涉及三方當事人，即出租人、承租人、次承租（zū）人之間的權利義務關係。首先，房屋（wū）轉租合同的成立，必須以出租人同意為條件，未經出租人（rén）同意，承租人（rén）不得將（jiāng）承租的房屋轉（zhuǎn）租（zū）。其次，次承租人（rén）對租賃房屋的不當（dāng）使用和損壞行為，承租人應當向（xiàng）出租人（rén）負責，出租人有權要求承租人承擔損害賠償責任。再次，盡管出租人並不是房（fáng）屋（wū）轉（zhuǎn）租（zū）合同的當事人（rén），但有權解除（chú）房屋租賃合同和轉租合同。

(三)房屋轉租合同（tóng）具有（yǒu）相對的獨立性

盡管房屋（wū）轉租合同以房（fáng）屋租賃（lìn）合同為基礎（chǔ），二者（zhě）存在密切的聯係，但是，房屋轉租合同仍是一種獨立的合同，它不是房屋租賃（lìn）合同的變更或者轉讓。房（fáng）屋轉租合同具有獨立的雙方當事（shì）人——承租人和次承租（zū）人，次承租人通過轉租（zū）合同獲得獨立的租賃權，而不（bú）是受讓承租人（rén）的租（zū）賃權，承租（zū）人和（hé）次承租人分別（bié）通過房屋租賃（lìn）合同和房屋轉租合同享有租賃權（quán），履行各（gè）自獨立的義務。

正因為房屋轉租（zū）合（hé）同（tóng）具有以上法律特征，所（suǒ）以（yǐ）有必要對房屋轉租合同進行特（tè）別分（fèn）析。

生效條件編輯

　　轉租合同是房屋租賃合同的一種，因此其生效首先應當符合房屋租賃合（hé）同的一般生效條（tiáo）件（jiàn），如當事人具有相應的行為能力、意思表示真實、采取法定的形式（shì）並經過法定的（de）程序，等等。除此之外，根據（jù）合同法（fǎ）及其他有關房屋（wū）租賃法律、法規（guī）和規章的規定，房屋轉租合同的生效還必須符合下列條件：

(一)房屋（wū）租賃合（hé）同有效且尚未終止

首（shǒu）先，房屋轉租合同以房屋租賃合（hé）同（tóng）為基礎，隻有房屋租賃合同合法有效且（qiě）尚未終止的，房屋轉租合（hé）同（tóng）才可能生效。其次，房屋轉租合同中的轉租人是房屋租賃合同中的承（chéng）租人，隻有承租人享有合法的（de）租賃權，才有資（zī）格（gé）將其承租的房屋轉租（zū）給第（dì）三人。如果房屋（wū）租賃合同無效，承租人（rén）對（duì）房屋就沒有租賃權，當然無權將房屋（wū）轉租；如果房屋租賃（lìn）合同已經終止，承租人的租賃權已經消（xiāo）滅，也不再具有轉（zhuǎn）租的資（zī）格。轉租（zū）人無權轉租房屋的（de），轉租合同也就當然無效。

(二)經出租（zū）人同意

盡管轉租的權利基礎是承租人的租賃權，但轉租必然會影響出租人的利益，同時，出租人與承租人（rén）簽訂房屋租（zū）賃合同時，除非有特別約定，通常情況下都是認可承租人（rén）自己使用、收益租賃房屋。因此，為了保護出租人的利益，也為了堅持意思（sī）表示真（zhēn）實的原則，承租人將承租的房屋轉租的，必須經出租人同意。合同法第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉（zhuǎn）租的，承租人與（yǔ）出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成（chéng）損失的，承（chéng）租人應當賠償（cháng）損失。承（chéng）租（zū）人未經（jīng）出租人同意轉租的，出（chū）租（zū）人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》第27條規（guī）定（dìng）：“承租人在租賃期限（xiàn）內，征得出（chū）租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。”該辦法第28條規定：“房屋轉租，應當訂立轉（zhuǎn）租合同。轉租合同必須經原出租人書麵同（tóng）意，並按照（zhào）本辦法的（de）規定辦（bàn）理登記備案手續。”

所謂經出（chū）租人同意，既可以是（shì）在（zài）簽訂房屋租賃合同（tóng）時，出租人表示允許承（chéng）租人轉租，也可以是房（fáng）屋租賃合同簽訂後，出租人同意承租人轉（zhuǎn）租。但是，無論何時同意，均（jun1）應當采取明示的方式，不可以默示（shì）同意。同時，轉租房屋的數（shù）量、期限，用途等均應當經（jīng）出租人同意，不可超出（chū）出租人（rén）同意的範圍。此外（wài），城市房（fáng）屋轉租合同應（yīng）當經出租人書麵同意，並辦理登記備案（àn）手續。

未經出租人同意，承租人擅自（zì）將承租房屋轉租（zū），或者未辦理轉租登記備案的，轉租行為（wéi）無效，出租人有權解除合同（tóng）。出租人解除房屋租賃合同的，房屋轉租合同當然也隨之解除（chú）。《城市房屋租賃管理辦（bàn）法》 [1]  第32條規定（dìng）：“違反本辦法（fǎ）有下（xià）列行為（wéi）之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門對（duì）責任者給予行政（zhèng）處（chù）罰（fá）：…(三)未征得出租人同意和未（wèi）辦理登記備案手續，擅自轉租房屋的，其租（zū）賃行為無效，沒收非法所得，並可處以罰款。”

(三)次承租人須符合法定的條件

次承租人其實（shí）就是房屋轉租合（hé）同中的承租人，其法律地位就是承租人，稱其為次承租人（rén）隻是為了使其與房屋租（zū）賃合同中的承租人相區分，從而明確其與出租人和承租人之間的關係。因此，次承租人必（bì）須（xū）完全符合法律關於承租人的主體資（zī）格要求，法律、法規和規章對承租人主體資格有限製的，完全適用於次承租人。如根據《城市私有房（fáng）屋管（guǎn）理條例》第X條的規定，機（jī）關、團體、部隊（duì）、企業事業單位不得租用或者變相租用城市私有房屋，因特殊需要必須租用的，須經縣級以上（shàng）人民政府批準。這樣，未（wèi）經縣級（jí）以上人民政府批準，機關、團（tuán）體、部隊、企業事業單位不得成為城市私有房屋轉租合同（tóng）中的次承租人。

(四)房屋轉租合同的內容與房（fáng）屋租賃合（hé）同的內容相（xiàng）適應

房屋轉租合（hé）同（tóng）是以房屋租賃合同（tóng）為基礎的合同，因此，房屋轉租合同的內容必須與房屋租賃合同的（de）內容相適應，否則無法（fǎ）生效。例（lì）如，除非（fēi）出租人與轉租合同（tóng）的（de）雙方另有約定，轉租合同的標的物隻能是房屋租賃合同標的物的一部或者全部，不能超出房屋租賃合同（tóng）的範圍；轉租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿前屆滿，不能超過房屋租賃合同約定的期限。《城市房屋租賃管理辦法》第29條規定：“轉租合同的終止日期不得超過原租（zū）賃合同規定的終止日期，但出租人與（yǔ）轉租雙方協商約定的除外。”

總之（zhī），房屋轉租（zū）合同隻有既符合房屋租賃合同生效的一般要件，又符合上述特別（bié）要件，才能發生法律效力。